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通道变成奶茶店阻碍通行谁担责?

发布时间:2020-01-18编辑:admin

      想创业的曹某、范某购买了某商业办公楼第三层的几间房屋用于出租,年租金合计约49万元。正当租赁生意红火时,该大楼的另一业主A公司根据错误登记的产权证房屋分户平面图,误以为一楼东南侧大厅属其专有,便在办公楼一楼的东南侧大厅安装隔断,并改造成独立商铺出租给人开了奶茶店。

      曹某、范某所出租房屋的部分租客因此搬离,二人与A公司协商无果,遂诉至法院。法院经审查后判令:涉案楼房中一楼东南侧大厅系涉案楼房的通道、楼梯、大堂等公共通行部分,系涉案房屋业主的共有部分,故曹某、范某对涉案楼房中一楼东南侧大厅享有建筑物区分所有权,A公司应拆除涉案楼房中一楼东南侧大厅隔断、恢复原状。

      判决生效后,曹某、范某开始重新发布招租公告,但因无法确定A公司何时能将隔断全部拆除并恢复通行,故迟迟未能空置房屋出租出去。曹某、范某只能通过房租减半收取等优惠措施与B公司签订了租赁合同。

      A公司赔偿曹某、范某2017年6月29日起至2018年11月16日的房屋租金损失564000元,并另支付2018年11月17日以后的租金损失(以年损失26万元为标准计算至A公司拆除涉案房屋一楼东南侧大厅隔断、并恢复原状时止)。

      1、涉案房屋一楼东南侧大厅隔断并未影响曹某、范某通行,曹某、范某可从其他通道进入大楼;

      3、涉案房屋有六层,其他使用人并未出现曹某、范某所称的通行受影响情况。综上,曹某、范某未能证明其承租人解除租赁合同是因为通行受隔断的影响,请求法院驳回曹某、范某的诉讼请求。

      《中华人民共和国物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

      《中华人民共和国物权法》第八十三条规定,业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定,建设单位或者其他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

      本案中,案涉大楼一楼东南侧大厅已经由生效判决认定属于二楼以上业主共同分摊的共有面积,A公司在未经其他权利共有人同意的情况下将案涉大楼一楼东南侧大厅擅自隔断,并将案涉大楼一楼东南侧大厅通往电梯间位置完全隔断并安装单扇门改造成独立商铺,由此引起的法律后果应当由A公司承担。

      曹某、范某与A公司产生纠纷是因为对一楼东南侧大厅权属产生争议,A公司根据错误登记的产权证房屋分户平面图误以为一楼东南侧大厅属于A公司专有,A公司所实施的行为是基于此错误认识,故其主观过错并非完全故意;

      在2018年3月23日判决认定一楼东南侧大厅属于业主共有部分后,A公司应及时将一楼东南侧大厅隔断拆除,并恢复原状,但A公司直至2019年3、4月份才拆除隔断、恢复原状,导致通行妨碍的时间进一步延长。

      A公司的行为给曹某、范某通行造成了妨碍,但案涉楼房一楼东南侧大厅出入口并非进入三楼的唯一通道,曹某、范某可绕道从案涉楼房一楼西北角出入口进入三楼而使用其所有的房屋,故A公司的行为并未造成曹某、范某完全不能使用其所有的房屋,曹某、范某主张其在涉案房屋3楼所有的物业空置完全是A公司行为导致,该主张缺乏依据,法院不予采纳。

      但案涉房屋是临街办公楼、商铺,一楼东南侧大厅出入口是临商业街的主出入口,A公司的行为客观上影响曹某、范某及其潜在客户的通行,影响曹某、范某对其所有房屋的使用和收益。综上,根据A公司的过错程度、曹某、范某通行困难程度,曹某、范某房屋空置等情况,再结合出租收益情况,法院酌定A公司赔偿曹某、范某损失10万元。

      在生活中,业主之间产生纠纷的情况并不少见。遇到公共通道被占用影响出行的情况,首先应当本着友好沟通为主的原则先行协商。其次,如果协商无法解决,可以向有关部门或物业公司投诉。最后,在当事人各方无法协商或协商不成、调解无效的情况下,当事人可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益。